22.11.2018 (pm) Ortsmitte Dettingen: Planungen gehen weiter

Wie mit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Ortsmitte Dettingen beschlossen, wurden die Wettbewerbsergebnisse des 1. Preises für den südlichen Bereich des Plangebietes und der Anerkennung für den Bereich der Wohnbebauung am Hangweg gemeinsam mit der WOBAK überarbeitet. Ziel ist es, eine qualitätsvolle und prägende neue Ortsmitte zu schaffen, die als zentraler Treffpunkt genutzt werden kann. Der Freiraum spielt dabei als verbindendes Element zwischen Seniorenwohnanlage und des in Zukunft als Bürgerhaus genutzten ‚Alten Schulhauses‘ eine wesentliche Rolle für die Stärkung der Ortsmitte. Unterstützt werden diese Maßnahmen durch das Sanierungsgebiet. Die Information über den Planungsstand des Gesamtprojektes erfolgte im Ortschaftsrat. Für den Bereich der Wohnbebauung und des Seniorenwohnens wurde der erforderliche Bebauungsplan auf Grundlage der weiterentwickelten Hochbau- und Freiflächenplanung im Vorentwurf erarbeitet.

Die Planung der Hangbebauung wurde durch Rogg Architekten und Gnädinger Landschaftsarchitekten unter Berücksichtigung der Anforderung der WOBAK konkretisiert. 2 Gruppen mit jeweils 4 Reihenhäusern und 2 Mehrfamilienhäuser mit 8 bzw. 9 Wohnungen sind in den Hang integriert. Ein Baukörper mit 4 Wohnungen ist nördlich des Hangweges angeordnet. Die für die Wohnungen geplanten Stellplätze mit einem Stellplatzschlüssel von 1,5 sind zum Großteil in der Tiefgarage der Seniorenwohnanlage untergebracht. 13 Stellplätze sind über den Hangweg vom Säntisblick anzufahren. Maßgebend für die Überarbeitung der Wettbewerbsergebnisse ist die Erschließung der Wohnbebauung in steiler Hanglage. Der Hangweg wird entsprechend angepasst und soll als durchgängiger Weg ohne Stufen erhalten bleiben. Die nördliche Erschließung ist durch die angrenzenden privaten Grundstücke am Hangweg nur eingeschränkt möglich. Somit ist über die südliche Erschließung die Zufahrt mit dem Müllwagen und der Feuerwehr zu sichern. Um den Erschließungsweg entsprechend der daraus resultierenden Anforderungen anlegen zu können, wird es unter Berücksichtigung der Seniorenwohnanlage erforderlich, Anpassungen im westlichen Freibereich des Kindergartens St. Verena vorzunehmen. Wesentlich ist dabei zu beachten, dass dem Kindergarten das gleiche Angebot vor allem auch an ebener nutzbarer Fläche in gleicher Qualität zur Verfügung steht wie bisher. Die erforderliche Erschließungs- und Wendefläche für Feuerwehr und Müllfahrzeug befindet sich ungefähr im Bereich der heutigen Hangkante und wird als attraktiver Platz mit Aufenthaltsqualität ausformuliert. Hierüber wird auch das in den Hang integrierte Nebengebäude zur Unterbringung der Fahrräder erschlossen.

Das sich am Fuß des Hanges anschließende 2- bis 3-geschossige Gebäude beinhaltet eine Pflege-Wohngemeinschaft mit 8 Pflegezimmern, 22 Seniorenwohnungen sowie eine 2-Zimmerwohnung und eine 4-Zimmerwohnung für Beschäftigte. Die von Bäuerle/Lüttin Architekten geplante Seniorenanlage wird im Kontext der Planung des Generationenplatzes und der Erschließungsplanung zur Wohnbebauung sowie der Anforderungen an den Betrieb der Pflege-WG von der WOBAK weiterentwickelt. Der geplante Mehrgenerationenplatz mit einem hohen Angebot an Sitz- und Schattenplätzen liegt auf Eingangshöhe des Erdgeschosses der Seniorenwohnanlage 2m über dem Straßenniveau des Schulweges. Er setzt sich von der Zufahrt der Tiefgarage ab und ermöglicht einen interessanten Ausblick über den Schulweg in Richtung Süden. Der Mehrgenerationenplatz wird von Süden über den Gehwegbereich des Schulweges direkt barrierefrei erschlossen und bietet auch für Kinder und Schüler die Möglichkeit einer sicheren stufenlosen Wegeverbindung in Nord-Süd-Richtung ohne Querung der Tiefgaragenzufahrt.

Der Bebauungsplan überträgt die Grundideen des Entwurfs in Planungsrecht. Dabei gilt es sicherzustellen, dass der Entwurf hinsichtlich Gebäudestellung, Kubatur und städtebaulicher Qualität erhalten bleibt und trotzdem noch die notwendige Flexibilität in der Umsetzung gewährleistet ist. Der Geltungsbereich wird auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses gegenüber dem Aufstellungsbeschluss angepasst. Dies betrifft die Flächen des Hangweges bis zum Säntisblick und den Bereich zum Kindergarten. Zudem wird das Flurstück 1717 einbezogen.

Basis der Verkehrsuntersuchung „Ortsmitte Dettingen“ ist das Wettbewerbsergebnis. Die Verkehrsuntersuchung geht analog des Wettbewerbsergebnis davon aus, dass die Stellplätze der neuen und der bestehenden Nutzungen zum Großteil in der Tiefgarage im Seniorenwohnprojekt untergebracht werden. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Verkehrsmengen in der Schulstraße zwar steigen, sich aber weiterhin im sehr niedrigen Bereich bewegen. Die öffentlichen Stellplätze sind nun in einer Tiefgarage unter dem Schulhof geplant, die von der Allensbacher Straße erschlossen wird. Da mittlerweile in der Tiefgarage im Seniorenwohnprojekt ausschließlich die Stellplätze der beiden Projekte Wohnbebauung am Hang und Seniorenwohnen untergebracht werden, geht man von maximal 50 Stellplätzen in der Tiefgarage aus. Die zulässigen Immissionsrichtwerte der TA Lärm sind an der Umgebungsbebauung eingehalten. Die von den Gutachtern vorgeschlagene Führung des Verkehrs in einer Einbahnstraße von Nord nach Süd gewährleistet die bestmögliche Sicherheit für Fußgänger, Kindergartenkinder und Schüler im Schulweg. Zum Bringen und Holen der Schul- und Kindergartenkinder sind möglichst in der Nähe des Kindergartens im Schulweg Kurzzeitparkplätze vorzusehen. Der Projektbeschluss für die Ausgestaltung des Schulweges wird erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, da dieser Bereich den letzten Bauabschnitt der Umgestaltung der Ortsmitte darstellen wird.

Durch den Bebauungsplan „Ortsmitte Dettingen“ kommt es vorwiegend zu geringen und mittleren Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft. Durch die geplanten grünordnerischen Maßnahmen im Plangebiet (z.B. Erhalt und Pflanzung von Gehölzen im öffentlichen und privaten Bereich, Dachbegrünung, Verwendung versickerungsfähiger Beläge im Bereich von Fußwegen, Stellplätzen und Zufahrten), können diese Beeinträchtigungen aber reduziert und teilweise kompensiert werden. Die artenschutzrechtliche Prüfung ergab, dass in Bezug auf die Bebauungsplanung neben Vögeln die zu den Anhang-IV-Arten gehörenden Fledermäuse relevant sind. Für diese zu prüfenden Arten konnte festgestellt werden, dass Verbotstatbestände des § 44 (1) dann nicht eintreten, wenn geeignete Maßnahmen durchgeführt werden. Diese beinhalten Maßnahmen wie den Verzicht auf Baumrodungen während der Brutzeit, den tlw. Erhalt bestehender Bäume, Gehölzpflanzungen, den Erhalt hangparalleler Grünzäsuren für Fledermäuse, die Verwendung insektenfreundlicher Beleuchtung und CEF-Maßnahmen (Aufhängen von Nistkästen für den Star, den Feldsperling und den Grauschnäpper). Aus landschaftsplanerischer Sicht sind die Eingriffe, die durch den Bebauungsplan „Ortsmitte Dettingen“ auftreten, unter Berücksichtigung und Durchführung der geplanten Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung bzw. Ausgleich (CEF-Maßnahmen) vertretbar.

Im Zuge der weiteren Planung wird ein Baugrund- und Gründungsgutachten erstellt, das auch die zur Definition der Regenwasserbehandlung erforderlichen Erkenntnisse liefern wird.

(Pressemitteilung: Stadtverwaltung Konstanz)

Rathaus Dettingen, (c) Foto: Wolfgang Flick, Konstanz, Germany
Rathaus Dettingen, (c) Foto: Wolfgang Flick, Konstanz, Germany
 
 
 

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