22.11.2018 (pm) Diskussion um Tiefgarage in der neuen Ortsmitte

Zur Umgestaltung der Ortsmitte Dettingen wurde 2014 ein Wettbewerbsverfahren beschlossen, das mit reger Bürgerbeteiligung begleitet wurde. Kernelemente der neuen Ortsmitte sind die Seniorenwohnanlage, die Wohnbebauung an der Brunnenhalde, die Umgestaltung des Schulweges sowie die Umnutzung des früheren alten Schulhauses zum Bürgerhaus. Hier soll ein Treffpunkt der Generationen entstehen.

Die Seniorenwohnanlage soll u.a. auf der Fläche des bisherigen öffentlichen Parkplatzes hinter dem Schulhaus errichtet werden, weshalb diese Stellplätze entfallen und kompensiert werden müssen. Im Wettbewerbsergebnis wurde die Errichtung einer großen gemeinsamen Tiefgarage unter der Seniorenwohnanlage vorgesehen. Eine oberirdische Unterbringung der ca. 50 öffentlichen Stellplätze innerhalb der Ortsmitte ist nicht möglich. Für die gesamte Anzahl der Stellplätze, d.h. für die bisherigen und für die neuen Nutzungen wäre eine Tiefgarage mit 4 Ebenen unter dem Seniorenwohnheim erforderlich. Die Herstellung der notwendigen öffentlichen Stellplätze würde in den beiden unteren Ebenen erfolgen. Um eine Bewirtschaftung der öffentlichen Stellplätze zu ermöglichen, müssen Schrankenanlagen installiert werden, die i.d.R. hohe Folgekosten mit sich bringen. Nicht nur die Wartung und Reparaturen sind bei Schrankenanlagen zu berücksichtigen. Vielmehr muss zusätzlich sichergestellt werden, dass während der gesamten Betriebszeiten zumindest eine Person jederzeit erreichbar ist.

Im weiteren Verlauf der Planung ergaben sich teils negative Hinweise aus der Bevölkerung hinsichtlich der Erreichbarkeit und Nutzerfreundlichkeit des Standortes der öffentlichen Stellplätze. Die Argumente waren u.a.: unattraktive Lage in den unteren Ebenen, im "hintersten Eck" sowie die höhere verkehrliche Belastung des Schulweges. Eine Trennung der Stellplätze für private Nutzungen (Seniorenwohnen und Hangbebauung) von den öffentlichen Stellplätzen und die Verlagerung derer nach Süden wurde begrüßt. Auch sanierungsrechtliche Gründe sprechen für die klare Trennung der Garagen. Die Herstellung der öffentlichen Stellplätze im direkten Umfeld der öffentlichen Nutzungen, Halle und Bürgerhaus, ohne weitere Belastung des Schulweges, dafür mit direktem barrierefreiem Anschluss / Aufzug an das Bürgerhaus, wurde von allen Beteiligten als bessere Variante erachtet. Auch kann das direkt gegenüberliegende Kaufhaus fußläufig von diesem Standort erreicht werden. Dies trägt zur Stärkung und zum Erhalt des Einzelhandels im Ortskern bei. Insgesamt wurde in den vergangenen Informationsveranstaltungen diese Standortwahl als überzeugend erachtet. Auch die beiden unmittelbar betroffenen Nachbarn haben deshalb Ihre Zustimmung für die Errichtung der Ein- und Ausfahrt über/unter Ihren Grundstücken erteilt.

Da auch bei der Variante der Stellplatzunterbringung in der Tiefgarage unterhalb der Seniorenwohnanlage die Herstellungskosten mit dem Erlös aus dem Verkauf der dafür notwendigen Flächen verrechnet worden wären, haben wir diesen Betrag in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen ebenfalls als Einnahme eingestellt. Aus diesem Grundstücksverkauf kann derzeit von einem Erlös von rund 1,2 Mio. € ausgegangen werden, zusätzlich errechnet sich aufgrund der bisherigen Baukosten ein Zuschuss aus Sanierungsmitteln in Höhe von rund 410.000 € (netto), sodass die Baukosten durch Einnahmen gedeckt werden können. In der Discounted Cash-Flow-Rechnung (DCF) wurden sämtliche mit der Garage zusammenhängende Aufwendungen aufgenommen, wie die Neugestaltung des Schulhofes/Dorfplatzes und die kompletten Rohbaukosten des Untergeschosses vom Neubau des Bürgerhauses mit Zugang zur Tiefgarage (wegen der Doppelnutzung werden die Kosten aufgeteilt; die Ausbaukosten werden den Kosten des Bürgerhauses zugeschlagen). Weiter wurden die Aufwendungen für den Grunderwerb für die Zu- u. Abfahrten sowie Parkscheinautomaten und geschätzte Unterhaltskosten in diese Aufstellungen mit eingerechnet.  Diesen umfassenden Gesamtkosten wurden die zu erwartenden Einnahmen aus Grundstückserlösen und die Zuschüsse aus der Städtebausanierung gegenübergestellt. Die weiteren Einnahmen aus Parkgebühren wurden sehr defensiv angesetzt. Es wird von einer Gebühr von 1,00 € pro Stunde und einer Betriebszeit von 9.00 bis 24.00 Uhr mit relativ geringer Auslastung ausgegangen. Die konkrete Höhe der Parkgebühr wird erst mit Änderung der Parkgebührenordnung festgelegt und beschlossen.

Aus den verschiedenen Alternativ-Rechnungen ist zu erkennen, dass bei einer 50%igen Auslastung ein gutes positives Ergebnis erreicht werden kann. Auch bei einer nur 25%igen Auslastung entsteht in der DCF-Rechnung ein positives Ergebnis. Hierbei muss zusätzlich berücksichtigt werden, dass die Schulhof-/Dorfplatzneugestaltung mit rund 420.000 € (netto) enthalten ist, welche üblicherweise nicht refinanzierbar ist. Zusätzlich haben wir zwei orientierende Folgekostenberechnungen unter Berücksichtigung des für einen Betrieb gewerblicher Art möglichen Vorsteuerabzuges sowie der nach dem Neuen Kommunalen Haushaltsrecht erforderlichen Abschreibungen beigefügt. Bei der ungünstigen mit nur 25%igen Auslastung liegt der Buchwert bei einem buchungsmäßigen Zuschussbedarf von rund 22.000 € jährlich. Bei einer 50%igen Auslastung jedoch bei einem Gewinn von rund 15.700 € pro Jahr. Auch diese Berechnungen enthalten die Refinanzierung und Abschreibung der Neugestaltung des neuen Platzes. Der Haushaltsansatz lt. Entwurf in Höhe von 1,6 Mio. € soll beibehalten werden, so dass der positive Effekt des Vorsteuerabzuges als Risikoaufschlag dienen kann.

(Pressemitteilung: Stadt Konstanz)

Rathaus Dettingen, (c) Foto: Wolfgang Flick, Konstanz, Germany
Rathaus Dettingen, (c) Foto: Wolfgang Flick, Konstanz, Germany
 
 
 

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